一、 基本案情
周女士有一些闲钱，住宅也买够了，想着再买一个商铺来收租。2018年10月，周女士购买了照母山一楼盘的社区商业门面，全款150万左右。楼盘名称我就不说了，以免开发商约我喝茶。
几个月后，周女士有些后悔了。因为她观察到这个楼盘位置相对比较独立，周边都是低密度改善型楼盘而且和这里也相隔一两公里距离，难以形成人流集群效应。这样的社区商业门面，增值潜力一般，出租的话，租金估计也一般。
后悔也没有用，已经买了，开发商还能给你办退？
周女士想着接房后再卖掉。住宅出售容易，商铺出售挺难的！
二手房交易中，出售商铺的税费比出售住宅的税费高很多。如果不是“旺铺”，
哪个买家愿意承担这么高的税费成本呢？除非大幅降价出售，周女士显然也不愿意。
2019年8月，周女士在这楼盘附近转悠，看到她购买的社区商
业门面差不多建好了，长这个样子：
然而，周女士购买这套门面的时候，在售房部的沙盘上，开发商说建好之后是长这个样子的：
有区别吗？
周女士认为，区别那可大了，她说“看沙盘，我以为这商铺建起来是玻璃幕墙的，而且是落地窗玻璃，看起来多高级的，像XX天街一样。但是实际建起来感觉像个鸟笼笼一样，完全不一样。这个租出去，绝对租不起钱的，我要退房！”
于是，周女士以这个理由找开发商交涉退房。开发商当然不同意，“沙盘仅供参考，以房屋实物为准”。几经交涉，开发商都不同意退房。
一、 法律研析
周女士咨询我，“卢律师，你看，开发商宣传的和实际的不一样，这种叫欺诈噻。我打官司起诉开发商，能退房吧？”。
我没有直接接受委托起诉，因为我回想起了之前代理过万科西九的一个案子：购房者购买万科西九一套三楼的住宅，接房时发现窗户外有一堵“女儿墙”（小区儿童活动中心屋顶四周的墙），挡住了窗户外的视野，而售房部沙盘上的模型并没有体现这一堵有视野遮挡效果的“女儿墙”。购房者以此为由起诉万科，要求拆除这堵“女儿墙”。在这个案子中，我是代理的万科这一边，开发商向我提供了《规划许可证》、《施工许可证》及施工图纸、《竣工验收备案登记证》、购房者签署的《不利因素知晓函》、开发商在售房部展示《不利因素告知书》展牌的照片等证据，我把这些证据举示給了法院。法院认为，小区儿童活动中心的建设经过了规划局的规划许可，儿童活动中心的标高及“女儿墙”的高度经施工图纸确定并经建委施工许可，并经竣工验收合格，属合法建筑。此外，售房部展示的《不利因素告知书》展牌及购房者签署的《不利因素知晓函》均提示了儿童活动中心屋顶的“女儿墙”可能会对3楼住户形成视野遮挡，开发商尽到了告知义务。所以，法院也就驳回了购房者的诉讼请求。
周女士咨询的问题和万科西九这个案例情形有些类似，都存在售房部沙盘的模型与房产现状不一致的情况。经验告诉我，周女士以这个理由去起诉退房的话，可能难以得到法院支持。
出于谨慎，我去检索了一下相关法规和同类案件的司法判例。发现，购房者以售房部沙盘模型和房屋现状不符起诉开发商违约的这类判例，法院主流的观点认为：售房部沙盘是开发商向购房者介绍楼盘的一种工具，在期房销售时，开放商引进沙盘，沙盘模型仅仅是供购房者参考的宣传资料，属于商业广告范畴。如果将沙盘内容认定为合同实质内容，应满足两个条件：1.沙盘内容具体、明确；2.沙盘中的内容对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。
周女士购买的这套门面，在沙盘中的模型展示的外立面样态勉强靠得上“具体、明确”的标准，不过也确实很勉强。门面商铺的外立面风格不同对房屋价格可能也有一定影响，但这个影响可能还达不到“重大”的程度，法院在认定“重大”的标准时还是比较谨慎、严格的。
所以我建议了周女士不要以这个理由起诉退房，法院能支持的可能性很小。
二、 成功退房
不过，周女士并不死心啊，很坚定的要退房。于是我让周女士把购房合同给我看，看能不能找找其他的理由来退房。
我看到购房合同里约定的交房时间是2019年6月30日，同时还约定了逾期交房超过30日的，购房者可以要求解除合同、退房，并要求开发商支付已付购房款的20%作为违约金。
我问周女士，开发商什么时候通知的接房。周女士告诉我，没有通知接房啊。此时已是2019年8月，已超过了约定交房时间30天。
好吧，那就以这个理由要求退房吧。
于是，我帮周女士起草了一份《解除合同暨退房通知函》，以逾期交房超过约定时间30天为由，告知开发商解除合同，并要求退还购房款及代收的税费、大修基金等，以及支付购房总价20%的违约金。
开发商收到了这份通知函，很快联系了周女士，表示需要公司法务部研究，再看公司领导意见。两周后，开发商再次来电，表示同意周女士在通知函中的全部诉求。
周女士不仅退回了购房款及税费、大修基金等，还额外拿到了开发商支付的大约30万元违约金。
三、 启 示
在商铺、公寓等商业性质房产中，退房需求稍微较多一些。
在住宅性质的房产中，退房需求相对少一些，毕竟房价总体上涨的趋势下，退房似乎意味着上涨差价的利益损失。不过也未必，房屋上涨造成的差价损失在法律上属于“可得利益损失”，这种“可得利益损失”在诉讼中也是可以主张要求违约方赔偿的。在一手房退房类诉讼中，判决开发商赔偿这种房价上涨的“可得利益损失”，有的法官支持，有的法官可能不支持，目前没有形成统一的审判指导意见。
如果你确实有退房需求，选对退房理由很重要。
比如本案中，如果我一开始就直接接受周女士的委托起诉开发商，主张沙盘模型与房屋现状不符要求退房，不仅举证难度大，而且即便完成有效举证，大概率也是无法得到法院支持的。而后面选择“逾期交房”超过约定天数这一理由，甚至都不需要起诉，发函后开发商看明白了也就直接退了。找对了理由，不仅实现了退房目的，还额外收获了几十万违约金。
实践中退房的理由五花八门，那么，靠谱的理由有哪些？
大概是这些：
1、开发商未取得预售许可证即销售房屋的；
2、房屋主体结构质量不合格的；
3、因房屋严重质量问题，对正常居住使用功能存在重大影响的；
4、交付的房屋面积与合同约定面积误差超过3%的；
5、逾期交房天数达到合同约定的可以解除的天数的，或经有效催告后超过90天仍未交房的；
6、逾期办证天数达到合同约定的可以解除的天数的，或经有效催告后超过90天仍未完成办证的；
7、开发商擅自更改规划、设计而未通知购房者的；
......
（作者：北吹律师）
这个抗衰项目性价比高
童年男神翻车了？
10万的包穷人标配？
出场5分钟吊打主角团
郑中基到底有啥魅力啊
