重庆应该是中国所有城市里、对开发商包容度最高的城市了，各类型的开发商基本都进入重庆了。前50名的开发商里，基本上90%以上的开发商都进入重庆了。
今天我们来盘点下，在重庆的这些央企开发商，它们的命运和结局是怎样呢？
01 中庸的保利 保利现在有9个项目在卖，悦来的「保利三兄弟」——保利和光尘樾、保利拾光年、保利时区，中央公园的保利天珺、中央雲璟、（还有个地王项目未开盘），大石坝的保利阅江台，弹子石的保利麓谷林语，巴南高职城的保利大国璟
从项目分布上可以看出，保利在重庆在卖的项目，全在内环之外，都在郊区。
而在早些年的时候，保利是最钟爱核心区的，比如江上明珠、天汇、爱尚里、观澜、观塘、堂悦这些都是在内环里面的。
所以，保利的投资拿地重心，其实是在逐渐转移的，从核心区转至郊区。
同样是央企，这点跟中海就很不一样。
保利这9个项目的存量还有117万方，货还比较充足，可能接下来它拿地的动力不会那么强烈了。
保利现在在卖的这9个项目，基本都是高层和洋房物业，很少有别墅。而我们反观10多年的保利高尔夫，那是重庆鼎鼎有名的豪宅项目，可以说保利的起点和开局还是很好的，但后来保利就逐渐放弃了这项优势。
保利有个特点，这9个项目全是三房和四房，没有两房更没有单间配套这种产品，说明保利在做市场下沉的同时，但也没有沉的那么彻底，那么地对市场妥协，还是保住了刚改的底线。
截止到5月10日，这9个项目总共卖了5.7亿，卖的最好的分别是保利阅江台、保利和光尘樾、保利大国璟。
这3个项目，分别对应着200万级、150万级、100万级产品。没有特别高端TOP系，但也不至于低到尘埃去。
中庸，可能是保利留给重庆人最大的印象了。
02 中海的死守
中海现在主要有3个项目在卖，渝中的中海渝中云锦，新牌坊的璟尚、寰宇时代。当然还有一些尾盘项目，比如国际社区、天钻、九龙天颂，还有早就卖完了的寰宇天下和紫御江山。
中海的拿地策略，就是死守核心区。
当然，中海现在也有变化了，它跑到中央公园拿地去了，这也是它第一次离开内环。
死守核心区会带来一系列影响：
1、容积率都很高，所以基本都是高层
2、核心区地价很贵，所以售价也很贵
基于这点，核心区的高价地项目，只有两个操盘解法：
1、做豪宅，像两江峯、启元那种，大面积高单价
2、做刚需，控面积控总价，一房两房打天下
中海的这几个项目，无疑选择了后一种打法，有大量的两房产品。
截止到5月10日，中海这几个项目总共卖了4.5亿，其中渝中云锦卖了2.4亿，占销售货值的一半。现在渝中云锦还有12万方的库存量，算下来有20多亿货值，应该会是中海接下来最主要的货值贡献点了。
03 着急的华润
华润现在主要有2个项目在卖：中央公园的华润润府、大杨石的华润半山悦景。
这2个项目的存量还有25万方，自华润二十四城的住宅卖完之后，华润在重庆已经明显库存告急了。
所以华润在2022年的第一批次土拍中就迫不及待的补充子弹，在润府项目旁边又拿了块土地。我觉得华润之所以去中央公园补货，可能有这么几个原因：
1、中央公园也算华润的大本营之一了。之前54万方的华润公园九里，再加上17万方的润府项目，华润在中央公园已经刷了很长时间的脸了，品牌声量还是足够的。
2、地价便宜。地价才9492元/㎡，比润府便宜1297元/㎡，而去年中央公园的地王地价都是15711元/㎡，这种地价下的项目安全系数是非常足够的，甚至可能还有不少盈利空间。
3、体量足够大。对于一个缺项目的开发商来说，补充大体量的土地自然是首选，16.4万方的土地在重庆已经算是中等土地规模了。
4、润府的成功给了华润很大信心。
截止到5月10日，华润这2个项目总共卖了4.14亿，其中润府卖了2.84亿，占销售货值的近70%。
润府卖了129套房，在中央公园排名第3
润府卖了2.84亿，在中央公园排名第4
对于润府这种200万级的3房产品、300万级的4房产品而言，这样的销售成绩在当下这个市场里是很成功的。
04 招商——华润的亲兄弟
招商现在主要有3个项目在卖：大杨石的招商时光序、南坪的招商云邸、西永的招商渝天府。
根据招商年报，2021年招商在重庆的项目占总收入的比例，是所有城市中最高的，为34.7%。足可见重庆对招商而言是非常重要的，是妥妥的现金奶牛。
招商和华润很像，几乎是亲兄弟。
招商这几个项目的存量是37万方左右，存量也不多，所以招商在去年底在西永拿了宗270亩的土地，可建体量高达36万方。招商之所以去西永补货，可能有这么几个原因：
1、西永也算招商的大本营之一了。之前44万方的万科招商理想城卖的爆火，赶上了科学城的概念以及学校落地，本来要卖好几年的，结果1年多时间就卖完了。后来招商渝天府也卖的不错。总之，招商在西永是可以刷脸卡的。
2、地价便宜。地价才5529元/㎡，比招商渝天府要4931元/㎡，两个项目一结合下来，综合拿地成本大幅降低，招商的竞争力也就强很多了。
而且去年西永的地王地价都是12950元/㎡，项目的安全系数是非常高的，甚至还有不少盈利空间。
3、体量足够大。对于一个缺项目的开发商来说，补充大体量的土地自然是首选，36万方的土地在重庆已经算是大盘了。
4、万科招商理想城和招商渝天府的成功，给了招商在西永很大的信心。
截止到5月10日，招商这3个项目总共卖了6亿，其中招商渝天府卖了2.68亿，占销售货值的45%。
渝天府卖了146套房，在西永排名第2
渝天府卖了2.68亿，在西永排名第2
这样看来，你说招商和华润像不像？
05 摘果子的中粮
中粮现在有3个项目在卖：江北农场的中粮天悦壹号、水土的中粮祥雲赋、李家沱的浣溪锦云。（中央公园的瑞府刚开盘不久）
截止到5月10日，中粮这3个项目总共卖了4.4亿，其中天悦壹号卖了3.73亿，占总销售货值的85%。
现在中粮还有37万方住宅库存，其中中粮天悦壹号就有25万方。不管从存量还是销售来看，中粮天悦壹号都是妥妥的粮仓，而且也是这几年来中粮唯一一个在内环核心区里的项目。
看来中粮这个收并购策略非常正确。
如果没有天悦壹号，现在中粮的整体销售成绩将会十分地难看。
中粮在拿地方面，有个非常明显偏好的区域，那就是中央公园。
2017年，40万方的中粮祥云（其中包含2021年底开业的大悦城）
2021年一批次土拍，中粮和保利联手拿下16万平的地王，还自己单独拿了6.7万方的瑞府项目
2022年一批次又拿下12.9万方的新项目。
累计下来，中粮在中央公园有76万方土储，而且这些项目的地段在中央公园都不差，算是核心区域。
中粮接二连三在中央公园布局，我觉得有这么几个思考：
1、大悦城商业已经开业了，集团资源倾斜在中央公园，可见集团对区域看好；
2、之前地价太高，现在低价拿地，2022年拿的土地才9349元/㎡，想把区域内的综合地价给平衡下来；
3、早期的中粮祥云项目应该是赚了些钱的，感受到了区域的利好和利润。
现在中央公园已经非常成熟了，而中粮土储不少，可以说是摘到了一些中央公园成熟后的果子。
因篇幅原因，只选取了5个典型央企来分析，下一期你想了解哪些开发商呢？
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