最近各地出台了一些地产调控政策，限地价、限房价，重庆也出台了土地拍卖的新规则，土地限价但开发商竞自持比例。论坛里一些空头再度活跃起来，好像房地产市场要崩了，房价要大跌了。我看了一些空头的言论，大都是把愿望当现实，把暂时的小波动当成长期趋势，逻辑混乱，混淆视听。空头的特点就是从来不会用事实数据说话，不顾客观规律，一张嘴全凭想象，虽然荒谬，但却是有蛊惑性。
我从来都觉得投资是个研究客观规律的工作，规律都是客观存在不以人的意志为转移，结果都是规律发生作用必然产生的，所以，房价该怎么变化，不是我们想当然的。以下，是几个客观存在的事实，我只谈事实，让大家来判断。
一、重庆房价和地价关系健康。
以即将拍卖的大石坝地块为例，位置在江北区算非中心地段，拍卖价14000左右，加上要竞拍自持比例，等建成房子后，每平米成本价很难低于2万元。江北区的北滨路沿线的次新二手房，均价不到2万5，考虑到买房的税费和贷款利息等成本，目前的房价相比地价溢价很有限。因此，指望新房子价格低来冲击现在的市场价，成本上条件不具备。甚至万一大石坝地块因为竞自持导致将来售价达到3万元，那现在的二手市场价格反而会因为新房售价高而刺激上涨。
二、重庆土地价格只会逐步上涨，不可能下降。
空头看到政府出台土地限价政策，都很雀跃，认为土地价格不会涨了，甚至可能会跌。面粉价格跌了，面包价格也会跌，皆大欢喜啊。土地对于政府到底意味着什么，空头不关心，反正就是要跌。作为一个需要大量中央转移支付的西部城市，重庆和一线城市的差别在于，税收太少，但城市建设却不断和一线城市看齐，地铁修的里程比深圳也差不了多少，公务员、教师等工资也希望能得到稳步增长。
2020年，重庆一般公共预算收入2095亿元，下降1.9%；全市一般公共预算支出4894亿元，增长1%。重庆全市政府性基金预算收入2458亿元，增长9.3%，其中：全市国有土地使用权出让收入2202亿元，增长17.1%；全市政府性基金预算支出3134亿元，增长29.5%。看到了吗，土地拍卖的收入，比政府的所有税收收入都高，对重庆这意味着什么呢？同时，重庆整体收入和支出的缺口，超过3500亿。
而今年上半年，最新的数据出来，重庆教育支出同比增长8.6%，科学技术支出同比增长8.1%，社会保障和就业支出同比增长6.1%。。。。。。各种花钱的地方，都在以超过GDP的增速增长。上半年，重庆整顿了私立学校，很多私立变公立了，很多人拍掌叫好，但这些老师变公立了，工资必须财政出，是不是政府的教育支出又要增长了呢？这个钱从哪里来呢？
花钱的地方很多，每个吃财政饭的公务员、老师、退休职工，都希望收入不断增长，市民们希望地铁道路越修约方便，绿化和城市界面要不断更新更加现代，医院要加大投入看病更容易还便宜，这些都是美好的愿望，每个愿望都需要花大量的钱，请问钱从哪里来呢?
指望中央转移支付不断增长？中央的钱从哪里来？现在中央搞减税、普惠中小企业，税收增速下降，而各个地方要钱的越来越多，能向中央贡献税收的4省2市，经济增速也在下降，数据都是客观存在的。大家没看到中央发债越来越多吗？这种情况下，中央日子也很难，能保持当下的转移支付力度已经很不容易了。更加不要说老龄化等问题，医疗和养老支出的压力不断增长。指望中央长期输血，将来还要输的更多，重庆人民真的都在指望这种方式来改善自己的状况吗？
土地，当前唯一能指望的上的收入来源就是土地拍卖。每块地卖掉的同时，要不要配建学校，要不要配建交通设施，这些都是要花钱的，学校老师、地铁员工都是要每年涨工资和养老的，钱可是只收了一次，但支出却是每年不断增长的。土地价格，其实就是未来政府各种相应支出的现金流折现，只要大家希望收入稳定增长，对不起，土地价格就必须稳步增长，不然这个账目就做不平。
三、重庆和一线城市最大的差异在于财政收入来源
深圳现在的财政收入中，土地拍卖的占比不到20%，其他一线城市的税收也都充足，北京上海在给国家每年上缴几千亿之外，自己剩下的还有不少。这种情况下，土地拍卖收入减少一点，对财政没什么大的影响，最多给国家上缴的部分减少点就是了。而且，一线城市所谓的控制土地价格，每平米的限价也是很高的，深圳最近前海的土地拍卖，限来限去，每平米还是拍到9万多。这个钱拿来修修地铁、建设学校，是绰绰有余的。重庆非核心区每平米拍出来不到1万，但各种配套要求，不见得比深圳少多少。重庆政府收入低，可不可以就不建学校了、不建医院了、不搞绿化了、不修轻轨了？
说的直白一点，因为财政收入结构的不同，深圳可以打压房价，不靠卖地来发展，不靠卖地来解决各种开支增长，但重庆就绝对做不到，至少在未来十年内，都不可能做到。卖地，地价不断上涨，是唯一的选择。虽然很残酷，但没办法。政府要是有其他收入来源，中国的房地产问题何以至此？不靠卖地收入的深圳，全国有几个？其他城市能学深圳吗?
重庆房价的土地成本会不断攀升，而且攀升的速度会显著高于公务员和教师的收入增速，因为除了这些支出，政府各种基建开支也只会不断增长，钱都要靠卖地来支撑。
各位空头，当你们今后在谈论房价要跌的时候，不要精神分裂，一方面希望重庆的城市界面越来越漂亮、各种配套追赶一线、人民收入逐步增长、各种福利越来越好；另一方面，又希望地价跌、房价跌，大家买房子越来越便宜。请你们搞清楚，你们到底说的是什么。
至于空头特别喜欢用重庆二手房数量多、人民收入低来解释为什么房价涨不上去、甚至下跌的原因，这就是一点投资的基本逻辑都不懂了。你们看看一线城市的平均工资统计，和重庆比是不是有房价差距那么大。房价的上涨，从来都不是买不起房的低收入群体决定的，屁股决定脑袋的思维方式，只能输在起跑线。
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