近半年间，南岸区动作频频。
先是加速城市更新的脚步。
随后引入天街、拍出地王。
久违的南岸核心区仿佛有了一丝昔日荣光。
昨天又听闻南岸核心区又将启动新的棚改计划，所属位置居然还是重庆主城急缺的半岛地段！
难不成又要诞生一波“拆二代”？
我们赶紧去现场瞅瞅！
01
简单做一张图。
我们先从上帝视角来了解一下这块王炸地块周边的资源情况：
地点仅供演示
如有遗漏，欢迎补充
这次南岸的棚改区位于——铜元局芭蕉湾片区：
距离第五人民医院步行不足10fz；
距离长江实验学校仅一条小马路；
直线距离南坪商圈约2400米；
直线距离金辉铜元道约500米；
直线距离菜园坝长江大桥约900米；
直线距离鹅公岩大桥约1300米。
总体来说，这片区域几乎享有核心区最便捷的生活配套与板块链接能力。
铜元道商业
图片源自贝壳
融侨公园
图片源自贝壳
同时，在地段价值上：
铜元局是重庆主城仅有的几座半岛之一。
如此地段，在那些青睐“两江四岸”的购房者眼中，绝对是顶级地块。
但美中不足的是，地块内公共交通不便。
对于家中老人与小孩都不算友好，不然价值还会在往上几层。
图源网络
说完了基本区位。
接下来，我们就一起去实地看看。
02
此次征收所涉及的区域面积较大。
如下图所示：
截图购物狂
直接打车到大田坝街道，下车后就能看见一条蜿蜒的小街道。
这里便是这次拆迁的主战场——图强村。
实地拍摄
街道的旁边，是铜元集市。
街对面是金辉春上南滨与第五人民医院，与老旧的街道十分具有对比性。
实地拍摄
不得不说，金辉城的整天面貌还算不错，待到图强村拆迁后，这一片又将迎来崭新的城市面貌！
我们不扯远了，说回拆迁的地块。
沿着街道往里走，街道左侧基本都是年代久远的老旧民楼。
街道的下面，是一排几十年的老街坊餐饮。
估计也有不少见证过这里曾经的鳞次栉比，这些老楼大多都是此次拆迁所涉及的楼栋。
实地拍摄
走到长江实验中学的位置。
正对着的老楼便是拆迁楼栋之一。
由于临近学校，且道路呈现三岔路口的状态，这儿的人流明显聚集的更多。
实地拍摄
往来街道的人群大多也都在谈论这关于拆迁的示意。
不过就从旁听的结果来看，这群老人倒似乎对于拆迁的整体进度并不清晰。
当然，这条街道所涉及的拆迁楼栋还仅是整体拆迁的一部分。
沿着左侧的小路向山坡上走去，还有许多独立的建筑散落在千禧年后的建筑中。
实地拍摄
走到小道上的高点位置。
我们可以从照片中清晰的看见部分老楼与新建筑的对比。
视觉冲击震撼。
而在这段半山之上，由于道路坡地太长的原因，人们到多习惯沿着山路行走。
希望未来拆迁后，至少道路上能够更加便民一些。
实地拍摄
我们继续沿着坡地向上走。
渐渐可以把大田坝街道临街老楼一眼望尽。
不知道拆迁以后，这里又将呈现怎样的面貌？
实地拍摄
不得不说，这段坡地确实是够长的。
难怪附近居民宁可选择山路上行，回头望过去就会发现，有许多待拆迁的老旧民楼其实与千禧年后的住宅链接的很紧。
实地拍摄
尤其是位于坡地顶端的这栋建筑，基本是在两栋新民楼的夹缝中生存。
零星的居民们几乎都在谈论着拆迁的问题。
从建筑内居民衣物等情况判断，目前的入住率可能不到50%。
实地拍摄
在这栋居民楼的侧面，我们终于看到了网传的拆迁公式。
而这栋楼的背后，依然还藏着几栋建筑体。
实地拍摄
估计平日里人迹罕至。
这里的居民依着原生地势，反倒做起了梯田般的农地。
石板路的旁边还能看到一些祭祀后的残留物。
正当这时，我看见不远处的树枝上挂着如不知名白色纸张。
实地拍摄
本来荒芜的环境就自带惊悚的氛围。
结果没想到，走近一看，这张不知名的白色纸张上居然写的是卖房广告~~
不过由于天色已晚。
就只在不远处排了两张楼栋的远景，也便没有再继续深入。
趁着夜色之前，匆匆下山…
实地拍摄
03
这片顶级地块的拆迁补偿有多少？
按照网上所传的资料显示：
图片源自：重庆购物狂
补偿标准随年限波动，建面的价格区间大约在14200元~15300元/㎡之间。
算上限时搬迁奖励政策及各项补助。
差不多有15000-17000元/㎡（建面）的补偿价格（信息有限，如有错误，欢迎指正）。
按照这个价格，那些想要拆出一个“富二代”的梦想，可以醒醒了。
但如果对比同档次的地块，
这次的棚改到底划不划算？
我们可以对比以下几个标志性的地块：
杨家坪梅子堡地块的老房拆迁补偿：
大约是建面17000元/㎡（当事人发帖自诉）。
点位仅供示意
以及去年很火的富强村：
网传的拆迁价格是建面18000元/㎡。
如今有了“远洋里”的加盟，这地块更显霸道。
点位仅供示意
如果按照这两块土地的价值来对标——
加上限时搬迁的激励政策，
其实铜元局这块地的补偿价值基本对等。
有的拆总比旧改刷刷墙要好！
这几年，由于拆迁补偿价格争议较大，导致许多原定的拆迁计划取消，转为旧改。
除了个别如富强社区那样，拥有绝对的价值点（xq组合）以外，大多情况总是能拆总比不拆好。
不过除了拆迁，另一个选项：“产权调换房源”的选择性其实也还不错：
图片源自：重庆购物狂
比如弹子石昕辉莫比时代就是一个不错的选择。
缺点是周边的盘龙立交以及对面的大片公墓。
其他诸如华城国际等南坪腹地的楼盘也还不错。
至少周边成熟、生活圈变动也不大。
而同样是杨家坪梅子堡的地块，给出的产权调换房源明显就比这一次的房源逊色的多。
04
假如这块土地修做新房会怎样？
以上内容都是对于拆迁户而言。
换到未来新房市场，那可就是另一番光景了。
首先，从地段上来说。
绝对的主城半岛地块。
其次，从城市界面来说。
金辉十年造城的整体面貌也算不错。
同时，这里还有足够的想象空间——学校。
为什么？
这是一个很简单的逻辑：价格反推价值。
以目前的拆迁补偿价格，如果未来用作住宅用地，那将来的卖价必然随便上30000+/㎡（套内）。
如何让价格与价值对等呢？
似乎唯一可改变的部分，就只剩下学校了。
这块地周边除了金辉签约的学校以外，并没有南岸区引以为傲的那几大“教育集团”。
而目前金辉与南开中学、人民小学的合作也即将于2023年到期。也就是说，即使这块地未来用作住宅用地、并且由“地主”金辉拿下也无法入读这两所学校。
如何支撑地段价值？
所以关键问题在于：
到期之后，会是哪个品牌入驻这两个校区？
又或者区域内是否有新的教育用地规划？
这在很大程度上决定了这块地未来的上限，不然后期如果规划住宅用地，依然亚历山大。
价格匹配价值，是必然需要面对的问题。
反观南岸区教育资源主打集团化办学。
而作为南岸区半岛的铜元局，反倒教育资源较弱。
未来究竟会否引进区域内的优质教育资源？
确实挺令人期待的。
05
不过，借由拆迁，依然有一点值得关注。
城市的核心价值始终夯实。
未来30000+/㎡的房价是核心区注定的方向。
这一点其实内里的细枝末节是非常复杂的。
比如我们按照城市更新的角度来看。
都市中的老楼，很多都会面临拆迁。
但拆迁就需要面对高昂的补偿成本，这部分巨大的成本必然也会倒逼房价。
而随着税线逐步打开向上的天花板。
价值的分化，也将不断地上演。