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通过数据理性分析楼市上涨下跌逻辑（转）（不定时更新）

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今天来聊下北上深等一线城市的楼市小阳春。不少媒体在发文报道今年的小阳春大热，看房人数创新高，房价要上涨，那么真实情况如何呢？
要把握当下小阳春的节奏和房价趋势，我们还是要以历年的楼市数据为参照，在本篇文章中，我们先以北京为例来看下小阳春的实况。然后再以上海楼市为例来看下房价趋势。

为什么要以北京为例？
一方面是因为北京有绿中介的实时成交数据，另一方面是绿中介在北京占据市场垄断地位。反观上海和深圳，并不具备这两个条件。

好了，我们先列数据（以下皆为北京绿中介历年实时成交数据）：
2021年：
春节是2月12日， 2月21日楼市起量，3月7日（周日）达到单日成交峰值，780套。 从春节到单日成交峰值历时23天。
2022年
春节是2月1日， 2月13日楼市起量，3月6日（周日）达到单日成交峰值，656套。从春节到单日成交峰值历时33天。
2023年：
春节是1月22日， 2月5日楼市起量，2月19日（周日）达到单日成交峰值，790套。从春节到单日成交峰值历时28天。
2024年：
春节是2月10日，2月25日楼市起量，3月10日（周日）达到单日成交峰值，555套。从春节到单日成交峰值历时29天。


可以看到，过去四年，楼市成交峰值出现在春节之后的一个月左右。那么2025年的楼市成交峰值，大概率会在2月23日或3月2日出现。也就是今天或是下周日。
如果仅从上周日的实时成交看，从春节推算相同时间（春节后第18天左右的周日），24年是463，23年是644，22年539，21年是671。而2025年是609套。
所以我们对今年小阳春的初步判断，是强于2024年（也就是各大自媒体炒作的成交量同比大幅增长），但弱于2021年和2023年，略强于2022年。

并且从本周北京工作日的成交数据推断，本周日的成交数据，应该大致在650~700之间，预计较难超过700，根据截止到昨天的数据，维持今年小阳春弱于2023年，但强于2024年的判断。
另外，小阳春之后，挂牌数量也开始急剧增加。以北京为例，链家前台挂牌量再次向上突破了13万套，而在春节期间，这个数字是12.5万套。买卖双方还在博弈当中。
成交节奏上看，根据历年小阳春在春节后一个月左右创下实时成交峰值的节奏，我们判断，看房人数应该在上周或本周创下峰值，而网签则应该在3月中下旬创下峰值。
由于上海的楼市大多以网签为准，所以上海的同学可以按3月中下旬成交数据达峰的节奏来判断。

在成交量数据以外，我们还有一个数据是居民贷款数据，这个代表了居民对于楼市的净买入，而净买入是推动房价上涨的最为关键的力量。

什么叫净买入，我们举个例子。
情况1   
A首付30万贷款70万买入B的100万的房子，但B拿到100万后，拿出70万归还了自己的贷款。那么整个过程中，A增加的债务70万和B减少的债务70万互相抵消，则楼市属于存量博弈和换手，或者我们称房东将债务转移给了买家，没有净买入。体现在数据上则是居民债务没有增长。

情况2
A首付30万贷款70万买入B的100万的房子，B拿到100万后，又贷款100万买入C的200万的房子，或开发商的200万的房子。
那么整个过程中，A增加了负债70万，B增加了负债100万，合计增加170万负债。体现在数据上就是全体居民的负债在上升，这就形成了对楼市的净买入。

所以，同样的成交量，根据居民贷款数据的不同，对楼市上涨的推动力是不一样的。
我们以截止到2025年1月的居民新增贷款，来看下近十几年来楼市净买入的情况。
通过数据理性分析楼市上涨下跌逻辑（转）（不定时更新）

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antony1219

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发表于2025-04-18 11:36IP归属地：重庆 只看该作者

沙发

上图我在过去的多篇文章中使用过，但本次是更新版，更新到了最新的2025年1月。可以看到，2009和2016都出现了居民新增贷款的大涨，这两年也是房价大涨年，而2022出现了居民新增贷款的大跌，而全国房价也是从2022年开始下跌的。

最新数据，也就是今年1月的数据，依然和2022~2024相仿，低于2016~2019的居民贷款数据。

也就是从全国大盘的数据看，1月的居民新增贷款指示今年的楼市净买入力量并没那么好。

我们把1月的数据整理成表格，能看得更清楚一点。

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antony1219

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发表于2025-04-18 11:37IP归属地：重庆 只看该作者

板凳

可以看到，今年1月的居民新增贷款，仅高于2023年1月（疫情咳嗽期），低于过去十年中的其他一切年份。

那么仅从1月的全国居民新增贷款数据看，至少全国范围的房价，暂时还看不到房价可能上涨的证据。

那么，如果我们把目光聚焦到北上深这三个一线城市，我们看下这三个城市近五年的居民债务增速。如下图，最新数据截止2024年12月份。

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antony1219

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发表于2025-04-18 11:37IP归属地：重庆 只看该作者

地板

如上图，绿线代表深圳，蓝线代表上海，红线代表北京。

看2020年这一波，深圳增速最高，上海次之，北京最弱，那么房价涨幅也是这个规律，深圳涨幅最大，上海涨幅居中，北京涨幅最弱。

随后，北上深居民贷款数据一同回落，截止2022年底深圳居民债务增速跌幅最大， 房价跌幅也最大。2023年小阳春带起一波居民杠杆后再度向下。三个城市走势都相同。

从2024年的517新政开始，三个城市开始出现分歧，上海因517力度最大，居民债务开始扩张，并和后续止跌回稳的一波行情顺利接续，居民债务增速持续上扬至今。

2024年12月的上海居民债务增速为12.55%，而2021年的峰值为14.22%，仅相差不到2个百分点。

那么接下来怎么判断？我认为应该先看上海，重点可关注以下三个指标。

1 跌涨比

跌涨比 = 每日房源价格调降数/每日房源价格调涨数

如果这个数据超过10，则为买房市场，反之，则为卖方市场。

截止本周，上海该数据一直高于10，也就是降价数是涨价数10倍以上，买方较为强势。

2 贝壳的上海挂牌均价

截止2025年1月，挂牌均价还在持续下行，但跌幅在收窄，我们可以密切关注跌幅收窄到0的拐点，但这需要居民债务增速的持续上行去贡献净买入力量。

3 居民债务增速的上行上限

居民债务增速的上行，是楼市净买入的推动力量，由于当下上海的居民债务增速已接近2021年的最高点14.22%（如果参照深圳的最高点则是16.1%），后续还有多少楼市净买盘尚不得而知，可以持续跟踪数据再看。

若后续上海加杠杆力量持续上行不减，贝壳挂牌均价开始触底反弹，跌涨比开始往10以内移动，则上海房价存在短期上行的可能性。但若上海居民债务增速无法突破2021年高点，或是后续债务增速动能减弱，且依然无法使得挂牌均价止跌或是跌涨比回归到10以内，那么由于起始于2024年5月的加杠杆已透支了不少居民负债空间，则上海后市不容乐观。

综上，我们总结下本文观点。

1 全国的居民新增贷款很低，全国范围维度不存在房价上涨的可能性。

2 北上深三个城市中，从当下成交量看，北京深圳无论是成交量还是居民债务增速，都低于2023年的数据。由于下周是实时成交达峰的时候，可密切观察达峰之后的数据持续性以判断楼市方向。

3 上海是全国唯一一个居民还在大幅加杠杆的城市，但受制于庞大的库存，以贝壳数据看，截止1月份挂牌均价尚未止跌，但跌幅收窄。从跌涨比看房东信心依然低于买家，而推动楼市上行的加杠杆力量已接近2021年高点，后续加杠杆的持续性，以及居民债务增速是否会突破2021年高点有待观察。
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antony1219

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发表于2025-04-18 13:50IP归属地：重庆 只看该作者

1 #

真的有小阳春吗
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看不懂书了

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发表于2025-04-18 19:26IP归属地：重庆 只看该作者

2 #

债务率还要看盘子的大小，以前新房供应量一千套，卖出三百套的资金量比现在供应一百套卖出九十套的资金量要大的多，但哪种情况会涨？假如明年供应量只有十套，那是不是负债率会更低？价格也跌？
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寂静的风暴

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发表于2025-04-18 23:32IP归属地：重庆 只看该作者

3 # 展开电梯

中美博弈对当前房市的影响（25Q3）

继续继续
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antony1219

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发表于2025-04-18 23:33IP归属地：重庆 只看该作者

4 #

【2025年4月17日】
本篇文章更想跟大家分析的，是当下的楼市，以及楼市的未来趋势，这可能会跟大家的生活，更加休戚相关。
自从去年止跌回稳的口号提出以来，一线和强二线城市，爆发出了惊人的成交量。
从成交量的角度看，已经成功实现了止跌回稳。截止3月底，成交量也稳住了6个月。但从贝壳公布的挂牌数据看，京沪截止3月底，挂牌均价还未能实现止跌。如下图是取自上海贝壳截止3月底的挂牌均价数据。

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antony1219

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发表于2025-04-18 23:35IP归属地：重庆 只看该作者

5 #

如果这种成交量放在10年前，只要维持3个月以上，价格就开始上涨了，为什么这次会不一样？
逻辑我在过去的文章中有反复说过。
对于房价上涨，成交量并不是重点，成交的过程，是否伴随着债务扩张才是重点。因为只有债务扩张，才意味着对楼市的净买入，否则，就是存量博弈。
什么是债务扩张？
比如A首付30万买入B的100万的房子，B首付100万买入C的300万的房子，C首付300万买入D的900万的房子。
在这个置换链条中过程中，A扩张了70万债务，B扩张了200万债务，C扩张了600万的债务。
这种债务扩张式的成交量，就会促使房价上涨。
那么非债务扩张的成交呢？
那就是A首付30万买入B的100万房子，然后B拿到100万后归还了他欠银行的70万债务。
也就是说，A扩张的债务和B收缩的债务互相抵消，虽然有成交量，但却是存量交换和存量博弈，B把他的债务和房产，同时转嫁给了A。买盘和卖盘互相抵消，对楼市不具备净买入和向上推动力。
但即便是非债务扩张的高成交量，对楼市也是有积极意义的，因为有能力加杠杆的买家，承接了卖家的债务。这就有力的防止了缺钱的卖家急于卖房还债而造成的对楼市向下的冲击。
这也正是止跌回稳类政策的积极意义所在。
债务和房价在这十几年关系，体现在数据上，就是下图。

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antony1219

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发表于2025-04-18 23:36IP归属地：重庆 只看该作者

6 #

这图我用过很多次，这篇文章再次提到，是因为上周末央行公布了最新的居民债务数据，所以，我们来看3月最新的居民信贷数据。

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antony1219

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发表于2025-04-18 23:38IP归属地：重庆 只看该作者

7 #

从第一季度累计新增居民债务看，今年依然是十年以来最低的，但仅看3月的话，边际数据还是有略微改善的。
那么我想大家最关心的，就是这种改善趋势是否能持续，这决定了楼市是否会迎来拐点，也决定了我们未来买房的时间点。
跟踪数据我们肯定是每个月都会做的，但在这里，我想从三个方面，来对楼市趋势做一个预判，供大家参考。
第一，从本周公布的一季度GDP数据来看，通缩还未结束，这说明我们还需耐心等待。
如下图，左列是统计局公布的实际GDP增速，右列是万得计算得名义GDP增速。

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antony1219

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发表于2025-04-18 23:41IP归属地：重庆 只看该作者

9 #

在文章最后，我想说的是，中美博弈，我们肯定能赢，只是，在这个博弈过程中，必然会有代价，只希望我的读者们，不要成为那个代价。
就像，在上周的股市大跌中，有人抄底获益丰厚，而有人割肉，成为了那个代价。
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antony1219

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发表于2025-04-18 23:43IP归属地：重庆 只看该作者

10 #

后记：
最后我们说回楼市，并总结下。
1 截止3月，楼市在成交量层面做到了止跌回稳，但房价截止3月底还未能实现止跌，止跌可能需要更多努力和时间。由于居民债务的扩张还需更多时间确认，截止第一季度通缩还未结束，且北京等地的实时成交从4月开始出现明显下滑。
所以，建议买房的同学，要谨慎决策，建议可以紧跟最新的经济数据，再来决策自己的买房时间。
2 中美博弈，短期可能会影响大家的预期，也会造就一些波动，但长期角度中国必胜。并且在这个过程中，会有一些长期的确定性趋势（比如国内的消费拉动），希望大家成为趋势中的获益者，而不是那个代价。
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混合版咖口非
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发表于2025-04-19 08:13 IP归属地：重庆

但长期角度中国必胜，这个结论怎么来的呢？
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飞飞白勺飞刀
V14
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发表于2025-04-19 16:44 IP归属地：湖北

回复@混合版咖口非 不要恶意提问
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是刘先森呀
V8
发表于2025-04-27 09:26 IP归属地：重庆

回复@混合版咖口非 可能因为我们是中国人的立场吧，所以只能胜利，这也是一种预期
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混合版咖口非
V13
发表于2025-04-27 13:19 IP归属地：重庆

回复@是刘先森呀 但凡当前失败的下跌的倒霉的，从长期角度看都是必胜或者利好，从无例外！
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antony1219

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发表于2025-04-19 16:33IP归属地：重庆 只看该作者

11 #

666 很少看到数据贴了
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阳光的31515040

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发表于2025-04-21 10:11IP归属地：重庆 只看该作者

12 #

感谢楼主分享
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