今天来聊下北上深等一线城市的楼市小阳春。不少媒体在发文报道今年的小阳春大热，看房人数创新高，房价要上涨，那么真实情况如何呢？
要把握当下小阳春的节奏和房价趋势，我们还是要以历年的楼市数据为参照，在本篇文章中，我们先以北京为例来看下小阳春的实况。然后再以上海楼市为例来看下房价趋势。
为什么要以北京为例？
一方面是因为北京有绿中介的实时成交数据，另一方面是绿中介在北京占据市场垄断地位。反观上海和深圳，并不具备这两个条件。
好了，我们先列数据（以下皆为北京绿中介历年实时成交数据）：
2021年：
春节是2月12日， 2月21日楼市起量，3月7日（周日）达到单日成交峰值，780套。 从春节到单日成交峰值历时23天。
2022年
春节是2月1日， 2月13日楼市起量，3月6日（周日）达到单日成交峰值，656套。从春节到单日成交峰值历时33天。
2023年：
春节是1月22日， 2月5日楼市起量，2月19日（周日）达到单日成交峰值，790套。从春节到单日成交峰值历时28天。
2024年：
春节是2月10日，2月25日楼市起量，3月10日（周日）达到单日成交峰值，555套。从春节到单日成交峰值历时29天。
可以看到，过去四年，楼市成交峰值出现在春节之后的一个月左右。那么2025年的楼市成交峰值，大概率会在2月23日或3月2日出现。也就是今天或是下周日。
如果仅从上周日的实时成交看，从春节推算相同时间（春节后第18天左右的周日），24年是463，23年是644，22年539，21年是671。而2025年是609套。
所以我们对今年小阳春的初步判断，是强于2024年（也就是各大自媒体炒作的成交量同比大幅增长），但弱于2021年和2023年，略强于2022年。
并且从本周北京工作日的成交数据推断，本周日的成交数据，应该大致在650~700之间，预计较难超过700，根据截止到昨天的数据，维持今年小阳春弱于2023年，但强于2024年的判断。
另外，小阳春之后，挂牌数量也开始急剧增加。以北京为例，链家前台挂牌量再次向上突破了13万套，而在春节期间，这个数字是12.5万套。买卖双方还在博弈当中。
成交节奏上看，根据历年小阳春在春节后一个月左右创下实时成交峰值的节奏，我们判断，看房人数应该在上周或本周创下峰值，而网签则应该在3月中下旬创下峰值。
由于上海的楼市大多以网签为准，所以上海的同学可以按3月中下旬成交数据达峰的节奏来判断。
在成交量数据以外，我们还有一个数据是居民贷款数据，这个代表了居民对于楼市的净买入，而净买入是推动房价上涨的最为关键的力量。
什么叫净买入，我们举个例子。
情况1
A首付30万贷款70万买入B的100万的房子，但B拿到100万后，拿出70万归还了自己的贷款。那么整个过程中，A增加的债务70万和B减少的债务70万互相抵消，则楼市属于存量博弈和换手，或者我们称房东将债务转移给了买家，没有净买入。体现在数据上则是居民债务没有增长。
情况2
A首付30万贷款70万买入B的100万的房子，B拿到100万后，又贷款100万买入C的200万的房子，或开发商的200万的房子。
那么整个过程中，A增加了负债70万，B增加了负债100万，合计增加170万负债。体现在数据上就是全体居民的负债在上升，这就形成了对楼市的净买入。
所以，同样的成交量，根据居民贷款数据的不同，对楼市上涨的推动力是不一样的。
我们以截止到2025年1月的居民新增贷款，来看下近十几年来楼市净买入的情况。