今年五月份对房地产市场来说注定是一个不一样的月份,才到五月,南岸ZF就公布了茶园土地拍卖的消息,这也是自18年后茶园首次拍地。我认为这一次拍地主要目的还是为了稳定房价,给广大房开公司和观望客户增强信心,另一方面还是为了缓解财政收入,这次疫情过后,ZF确实没钱了,为了缓解财政压力,卖地是见效最快的一个方式。接下来就不用过多的口水话了,我就直接上干货。首先来看看刘家坪板块和广阳板块地块的预告基础信息。
下面是我对刘家坪片区在售主要楼盘的一个统计,及其对刘家坪新地块的一些预测
现在刘家坪板块北面在售楼盘主要就是图表里的五个楼盘,我也详细的列出了五个楼盘的一些基本指标。后面我就详细分析一下这些指标。
1 前两个指标大家基本上都懂,没有什么好分析的,如果硬要说个所以然的话,那就是用来计算容积率用和地块大小,所以就没有什么好分析的。
2 商业占比 从新地块的商业占比来看,我觉得是略微高了一点,最佳的商业占比率我认为是不超过10%的占比率。但是从这几个项目的商业规划来看,整体商业的占比率基本上是在10%左右(可以拉通计算,我把少量预估的是1万方,真实的可能只有几千方),所以按照这个比例来看,我还是挺看好新地块的商业,但是这个还要看最终开发商对商业的规划和布局了。
3 根据这几个楼盘的起拍楼面单价,成交楼面单价和溢价率,楼盘销售价格这四组数据来看,我认为新地块最后的成交价格会在8672-10406区间,溢价率不会超过20%。原因有一下几点:⑴ 新地块的起拍楼盘价是这个版块最高的,基本上是沿用首创项目的成交价来制定的,总规划面积比较大。总投入资金也比较高,估计在现在这个市场,没有几个开发商能单独吃下,大概率会是以一个联合体的形式竞标,而且未来销售很有可能以准现房销售,这也会增加前期的投入成本。⑵ 从现有的几个楼盘的销售进度来看,总价低于200万的房子还是能走起,高于200万的房子基本属于漫步了,去划周期拉长,增加了融资成本,所以这也是各个开发商需要考虑的。
4 从容积率上看,新地块的容积率明显要高于其他四个楼盘,从表面上看到时候会担心楼间距和小区环境上的问题,但是这个还是要取决于最后的产品定位和户型设计,就好比康田澜山樾,容积率1.5已经算低了吧,但是这个楼盘就是比不上融创,首创,北大,同样容积率是1.5,康田就让人感觉一眼望去都是房子,感觉比高层都要密,后面就会想到小区环境会不会很差,造成这个的主要原因还是在户型面积设计上的问题,康田大多都采用小面洋房和别墅的设计,在建筑面积恒定和限高的情况下就只能增加住户,住户量增加了相应的公共区域就变少了,自然就变密了,最后的卖价也会比别人低(本来拿地价格就低,修高品质的房子价格备不上去,不符合自身利润,这样修房子可以利益最大化),我不是在贬低康田澜山樾,我只是客观事实分析,举例,毕竟我自己也是买的康田澜山樾。这样看来按照新地块的起拍楼面价来看的话,到时候修的品质不会低,但是也不会太高,暂时定为中上品质,产品设计的面积预计在110-160区间,主要产品会以洋房 大平层 小高层为主,部分地块会修建别墅。(金科和融创比较适合)
5 新地块最后成交,我预计开盘价格可能会在19000-25000之间。对比几个楼盘,发现这个价格比其他楼盘高出了不少,原因在于⑴起拍楼面价本来就高,要是中间有了溢价,楼面价就会更高。⑵ 随着时间推移,人民币贬值,修建成本会增加。⑶ 项目有4万多方的商业规划,有部分商业的成本,一般都会计算到住宅上面去。要是整体都是以住宅规划的话,我预估的价格会降低1000-2000元一平米。以上就是我对刘家坪新地块的一个分析。 至于广阳岛那块地,还是能值那个价格,毕竟有不错的江景资源和轨道资源,而且容积率只有1.2,这意味着,产品定位基本上会以别墅产品为主。这块地适合龙湖 香港置地 棕榈泉来打造(个人认为)。 最后简单的说一下,此次土地如果成交后,对茶园房产走势的影响;1 茶园现在在售的楼盘不多了,基本上用手指头来数都数得完,而且纯刚需产品也不多了(观山,璟樾云山,中交,保亿,东悦府),大部分房源都会是洋房,大平层 别墅产品,按照最近预告的土地容积率来看,未来洋房大平层别墅等产品会成为主力,从而也注定了价格不会低。2新地块的成交,会稳定市场价格,给与各个开发商信心。3 要是最近公布的这六块土地,今年全部成交,那在下一个周期到来时,茶园的房价应该会在20000-25000的价格(这是预估价格,仅供参考,不存在恶意吹涨,理性看待)