今年五月份对房地产市场来说注定是一个不一样的月份，才到五月，南岸ZF就公布了茶园土地拍卖的消息，这也是自18年后茶园首次拍地。我认为这一次拍地主要目的还是为了稳定房价，给广大房开公司和观望客户增强信心，另一方面还是为了缓解财政收入，这次疫情过后，ZF确实没钱了，为了缓解财政压力，卖地是见效最快的一个方式。接下来就不用过多的口水话了，我就直接上干货。首先来看看刘家坪板块和广阳板块地块的预告基础信息。
下面是我对刘家坪片区在售主要楼盘的一个统计，及其对刘家坪新地块的一些预测
现在刘家坪板块北面在售楼盘主要就是图表里的五个楼盘，我也详细的列出了五个楼盘的一些基本指标。后面我就详细分析一下这些指标。
1 前两个指标大家基本上都懂，没有什么好分析的，如果硬要说个所以然的话，那就是用来计算容积率用和地块大小，所以就没有什么好分析的。
2 商业占比 从新地块的商业占比来看，我觉得是略微高了一点，最佳的商业占比率我认为是不超过10%的占比率。但是从这几个项目的商业规划来看，整体商业的占比率基本上是在10%左右（可以拉通计算，我把少量预估的是1万方，真实的可能只有几千方），所以按照这个比例来看，我还是挺看好新地块的商业，但是这个还要看最终开发商对商业的规划和布局了。
3 根据这几个楼盘的起拍楼面单价，成交楼面单价和溢价率，楼盘销售价格这四组数据来看，我认为新地块最后的成交价格会在8672-10406区间，溢价率不会超过20%。原因有一下几点：⑴ 新地块的起拍楼盘价是这个版块最高的，基本上是沿用首创项目的成交价来制定的，总规划面积比较大。总投入资金也比较高，估计在现在这个市场，没有几个开发商能单独吃下，大概率会是以一个联合体的形式竞标，而且未来销售很有可能以准现房销售，这也会增加前期的投入成本。⑵ 从现有的几个楼盘的销售进度来看，总价低于200万的房子还是能走起，高于200万的房子基本属于漫步了，去划周期拉长，增加了融资成本，所以这也是各个开发商需要考虑的。
4 从容积率上看，新地块的容积率明显要高于其他四个楼盘，从表面上看到时候会担心楼间距和小区环境上的问题，但是这个还是要取决于最后的产品定位和户型设计，就好比康田澜山樾，容积率1.5已经算低了吧，但是这个楼盘就是比不上融创，首创，北大，同样容积率是1.5，康田就让人感觉一眼望去都是房子，感觉比高层都要密，后面就会想到小区环境会不会很差，造成这个的主要原因还是在户型面积设计上的问题，康田大多都采用小面洋房和别墅的设计，在建筑面积恒定和限高的情况下就只能增加住户，住户量增加了相应的公共区域就变少了，自然就变密了，最后的卖价也会比别人低（本来拿地价格就低，修高品质的房子价格备不上去，不符合自身利润，这样修房子可以利益最大化），我不是在贬低康田澜山樾，我只是客观事实分析，举例，毕竟我自己也是买的康田澜山樾。这样看来按照新地块的起拍楼面价来看的话，到时候修的品质不会低，但是也不会太高，暂时定为中上品质，产品设计的面积预计在110-160区间，主要产品会以洋房 大平层 小高层为主，部分地块会修建别墅。（金科和融创比较适合）
5 新地块最后成交，我预计开盘价格可能会在19000-25000之间。对比几个楼盘，发现这个价格比其他楼盘高出了不少，原因在于⑴起拍楼面价本来就高，要是中间有了溢价，楼面价就会更高。⑵ 随着时间推移，人民币贬值，修建成本会增加。⑶ 项目有4万多方的商业规划，有部分商业的成本，一般都会计算到住宅上面去。要是整体都是以住宅规划的话，我预估的价格会降低1000-2000元一平米。以上就是我对刘家坪新地块的一个分析。 至于广阳岛那块地，还是能值那个价格，毕竟有不错的江景资源和轨道资源，而且容积率只有1.2，这意味着，产品定位基本上会以别墅产品为主。这块地适合龙湖 香港置地 棕榈泉来打造（个人认为）。 最后简单的说一下，此次土地如果成交后，对茶园房产走势的影响；1 茶园现在在售的楼盘不多了，基本上用手指头来数都数得完，而且纯刚需产品也不多了（观山，璟樾云山，中交，保亿，东悦府），大部分房源都会是洋房，大平层 别墅产品，按照最近预告的土地容积率来看，未来洋房大平层别墅等产品会成为主力，从而也注定了价格不会低。2新地块的成交，会稳定市场价格，给与各个开发商信心。3 要是最近公布的这六块土地，今年全部成交，那在下一个周期到来时，茶园的房价应该会在20000-25000的价格（这是预估价格，仅供参考，不存在恶意吹涨，理性看待）